Estudo preliminar · terreno plano de 10 × 20 m

Casa térrea 10 × 20

Planta pra qualquer terreno plano de 10 × 20 m que a gente comprar. Nas contas, o terreno sai por R$ 80 mil e a casa por R$ 120 mil do financiamento, R$ 200 mil no total. É uma casa térrea de 57 m² no modelo da casa de referência: um hall de 2,8 m² no meio, com as portas dos quartos, do banheiro e da cozinha direto nele. A cozinha tem armários planejados com despensa, lava-louça e cantinho do café; o quarto do casal tem guarda-roupa de 2,60 m, cômoda, penteadeira e ar-condicionado. A entrada é pela garagem coberta, com a porta na lateral da sala, e a fachada ganha relevo com caixa grafite na janela, jardineira, frisos e, na fase 2, pedra, sempre com telhado embutido. No fim, são 3 quartos dentro de casa e o escritório numa edícula no fundo do quintal.

Terreno
10 × 20 m · 200 m²
Área construída
57,4 m²
Terreno (calculado)
R$ 80 mil
Casa (financiamento)
R$ 120 mil
Total
R$ 200 mil
Casa completa
72 m² · 3 quartos
Programa da fase 1
quarto do casal (vira suíte) · escritório (vira quarto 2) · sala · cozinha planejada com bancada · banheiro · hall · garagem coberta · lavanderia · área coberta no fundo

Maquete 3D

Modelo simplificado pra ter noção de volume e espaço. Cores e acabamentos são sugestão. Os botões de cômodo tiram o telhado, chegam perto de cada ambiente e mostram o nome e o número de cada móvel, os mesmos da planta. As tomadas aparecem na parede no padrão brasileiro de 3 pinos, brancas de uso geral e vermelhas de uso específico; o botão “Tomadas” liga e desliga, e a roda do mouse chega bem perto. “Câmeras” mostra no chão o que cada câmera de segurança vê, e “Ampliação futura” mostra a fase 2 (pedra, luzes, muro e portões) e, em azul, o banheiro da suíte, o quarto 3, o escritório no quintal e o lazer. “Noite” acende as luzes de dentro e as de fora: arandelas nas laterais e no fundo, luz no teto da garagem, da lavanderia e da área coberta, espetos nas árvores e na jardineira, balizadores nos pisantes, o poste da rua e, com a ampliação ligada, os spots nos pilares do portão. Um clique numa janela abre ou fecha a persiana blackout.

Cômodos

Arraste pra girar · roda do mouse ou pinça pra aproximar · clique numa janela pra abrir ou fechar a persiana

Planta baixa

Baseada na casa de referência. A sala fica na frente e a cozinha atrás dela, separadas por uma bancada com 3 banquetas. Da cozinha, uma porta leva ao hall de 2,8 m²; ela abre pro lado da cozinha e fica encostada na parede, então o hall fica livre. No hall abrem as portas do quarto do casal, do escritório e do banheiro, e as do banheiro da suíte e do quarto 3 já ficam com o vão pronto. A porta de entrada fica na lateral da sala, dentro da garagem coberta, e dela não se vê o hall. O azul tracejado é a ampliação. Cada móvel tem um número, explicado na lista embaixo da planta. Os pontos de tomada têm uma planta própria, logo depois desta.

Medidas em metros. Linha traço-ponto = divisa do terreno. Tracejado cinza = cobertura da garagem, outras coberturas, armário aéreo ou vaga dos veículos. Azul = ampliação futura. Vermelho = câmeras de segurança.
AmbienteÁrea útil
Sala10,8 m²
Cozinha com bancada de refeição12,0 m²
Quarto do casal vira suíte na fase 312,2 m²
Hall2,8 m²
Banheiro3,1 m²
Escritório vira o quarto 2 na fase 410,5 m²
Total útil51,4 m²
Área construída57,4 m²
Garagem coberta com a porta de entrada13,0 m²
Área coberta no fundo vira o banho da suíte e o quarto 314,6 m²
Lavanderia coberta externa, no corredor4,4 m²
Fase 3: banho da suíte3,1 m²
Fase 4: quarto 39,5 m²
Fase 4: escritório no quintal9,5 m²
Portas e janelasL × A (m)Qtd.
Janela da sala com caixa grafite na fachada e persiana blackout2,20 × 1,201
Janela do escritório na lateral, sem reflexo nas telas, com persiana blackout1,20 × 1,201
Janela do quarto do casal com persiana blackout1,15 × 1,201
Janela da cozinha sobre a pia, com persiana rolô1,00 × 1,001
Basculante banheiro0,60 × 0,601
Porta de entrada na lateral, dentro da garagem0,90 × 2,101
Portas da cozinha pra lavanderia e pro hall0,80 × 2,102
Portas internas0,70 a 0,80 × 2,103
Vãos prontos banho da suíte e quarto 3, com verga0,65 a 0,70 × 2,102

O que é cada número

Pontos de tomada

Pra não faltar tomada pra nada: são 75 tomadas em 37 pontos, até nos dois lados da bancada entre a cozinha e a sala. Na planta, a forma do símbolo diz a altura, a cor diz o uso e o número do lado diz quantas tomadas tem no ponto; passe o mouse num símbolo pra ver pra que ele serve. Os círculos com X em laranja são os 16 pontos de luz de fora. Na maquete, as tomadas aparecem na parede no padrão brasileiro de 3 pinos.

Os móveis aparecem apagados, só pra referência. Medidas em metros.
75 tomadasem 37 pontos, 8 deles de uso específico

Circuitos sugeridos pro quadro

  • Iluminação.
  • Tomadas da sala e do hall.
  • Tomadas do quarto.
  • Tomadas da cozinha, em 2 circuitos: as bancadas num, a geladeira e o resto no outro.
  • Torre da cozinha: micro-ondas, air fryer e cafeteira, em 20 A.
  • Lava-louça, em 20 A.
  • Chuveiro, com fio e disjuntor pela potência dele.
  • Ar-condicionado do quarto e, separado, o do escritório.
  • Tomadas do escritório, um circuito por mesa, e o rack com nobreak separado.
  • Máquina de lavar.
  • Banheiro, lavanderia e tomadas de fora.

O quadro de energia fica no hall, na parede do banheiro, do lado da porta, a 1,30 m do piso, com espaço pra uns 24 disjuntores; o quadro de rede das câmeras fica na parede da frente dele. A NBR 5410 pede DR nos circuitos de banheiro, cozinha, lavanderia e área externa. Deixe espaço no quadro pro chuveiro da suíte, o quarto 3 e o escritório do quintal. Quem fecha o projeto elétrico é o eletricista ou o engenheiro.

Cada ponto, por cômodo

Móveis e armários

Os armários da cozinha, os móveis do quarto e do escritório e a lavanderia, peça por peça, com as medidas da planta. Serve de ponto de partida pro marceneiro, que confere tudo na obra pronta antes de fabricar.

Cozinha planejada

Uns 4,5 m de armário embaixo, 3 torres de 2,30 m e aéreos na parede do fundo. Quem vai da sala pro hall passa pela frente das torres, sem cruzar o fogão e a pia.

Parede do quarto · torres

  • Geladeiraaté 0,70 mNum vão com armário em cima, logo na entrada, perto da bancada.
  • Torre do café e eletros0,65 mNicho na altura da bancada com 3 tomadas e porta de correr, pra cafeteira e air fryer; micro-ondas na altura do olho; gavetões pro liquidificador, o mixer e a sanduicheira.
  • Despensa0,50 mPrateleiras e cestos aramados de cima a baixo, pras compras do mês.

Parede do fundo

  • Paneleiro0,60 m3 gavetões fundos pras panelas, frigideiras e tampas, do lado do fogão.
  • Fogão 4 bocas0,55 mCom depurador em cima; o botijão fica no abrigo do lado de fora.
  • Bancada de apoio e canto1,00 mPra cortar e montar prato. O canto tem cesto giratório pras panelas grandes e assadeiras.
  • Aéreos1,80 mMantimentos do dia a dia, temperos e potes.

Parede da janela

  • Lava-louça0,60 mDo lado da pia, com água, esgoto e tomada próprios. Cabe uma de 60 cm; se for de 45 cm, sobra espaço pra um porta-temperos.
  • Pia0,75 mEmbaixo da janela; no gabinete, produtos de limpeza e lixeira.
  • Aéreos2 × 0,40 mDos lados da janela, um deles com escorredor embutido.

Bancada com 3 banquetas

  • Armários do lado da cozinha1,90 mPratos, copos, travessas e talheres, perto de onde se come.
  • Tampo de granito1,90 × 0,90 mMesa do dia a dia e apoio pro liquidificador e o mixer, com 2 tomadas do lado da cozinha.

Elétrica: um circuito só pra lava-louça e outro pra torre, porque micro-ondas, air fryer e cafeteira puxam muito juntos.

Quarto do casal

12,2 m², com os móveis nas paredes e 65 a 80 cm livres em volta da cama.

  • Guarda-roupa2,60 mNa parede da frente, com 3 portas de correr: até a cama sobram 65 cm, pouco pra porta de abrir. Dá uns 1,3 m pra cada um, e sobra um canto de 55 cm com espelho de corpo inteiro.
  • Cama de casal e 2 criados1,38 × 1,88 mCabeceira na parede da cozinha.
  • Cômoda1,20 mNo pé da cama, no espaço que estava vazio, com a TV na parede em cima.
  • Penteadeira1,00 mCom espelho e banqueta na parede do fundo, do lado da janela e da futura porta do banho da suíte.
  • Ar-condicionado9.000 BTUsSplit em cima da TV, soprando pro pé da cama; a condensadora fica do lado de fora, no alto da parede do corredor, num suporte, na mesma altura do aparelho.
  • Janela1,15 × 1,20 mNa lateral, maior que antes. A janela da frente, que dava pra garagem, saiu pra caber o guarda-roupa.

Lavanderia coberta

No corredor direito, na saída da cozinha, embaixo de uma cobertura translúcida de 2,9 × 1,5 m, com 85 cm livres pra passar.

  • Tanque0,60 m
  • Máquina de lavaraté 0,65 mCom água, esgoto e tomada próprios.
  • Armário alto0,60 mVassoura, rodo, balde, ferro e produtos.
  • Varal de teto1,40 mCom roldana, em cima do tanque e da máquina: seca roupa mesmo com chuva.
  • Varal de chãoNo quintal, pros lençóis e os dias de sol.
  • Abrigo do gás0,60 × 0,60 mLogo depois da lavanderia, do lado do fogão: casinha de alvenaria com porta de veneziana pra ventilar, com o botijão fora da chuva e do sol.

Escritório

10,5 m² agora. Na fase 4 tudo vai pra edícula do quintal, que tem 3,8 m de parede comprida: as duas mesas cabem do mesmo jeito.

  • Mesas2 × 1,70 × 0,70 mLado a lado na parede do fundo, que tem 3,44 m: é o maior tamanho que cabe. Com 70 cm de fundo, as telas ficam mais longe dos olhos.
  • Monitores2 por mesaEm braço articulado preso no fundo da mesa. Dois de 27″ dão uns 1,25 m; se forem ultrawide de 29″, uns 1,40 m, e aí fica no limite com o notebook do lado.
  • Notebookno suporteDo lado das telas, na mesma altura, com teclado e mouse separados na frente.
  • Espaço atrás1,20 mEntre as cadeiras e a estante, pra afastar a cadeira e passar.
  • Estante2,25 mNa parede do hall, com 5 prateleiras de livros e o mini rack embaixo, do lado da porta.
  • Janela1,20 mSó na lateral, com luz de lado e sem reflexo nas telas. A do fundo saiu pra caber as mesas.

No terreno

A casa fica no meio do lote, com corredor de 1,5 m de cada lado. Na frente, a garagem coberta à esquerda, a sala à direita e o jardim com o limoeiro e a aceroleira; no fundo, o escritório da fase 4 numa edícula e o lazer.

Azul tracejado: ampliação futura. Laranja: esgoto, com espera pra suíte. Vermelho: câmeras e o que cada uma vê.
  • Sala avançada, quarto recuadoA sala vem até 4 m da calçada; o quarto do casal fica 2,75 m mais pra trás, atrás da garagem, como na casa de referência. Se a prefeitura exigir 5 m, a sala recua 1 m.
  • Entrada pela garagemA garagem tem cobertura própria, mais baixa que a casa e 60 cm à frente da sala: telha de fibrocimento escondida atrás da faixa grafite, com forro embaixo, sem laje pra impermeabilizar. São uns 13 m² cobertos já na fase 1. A porta de entrada fica aqui dentro, na lateral da sala, e o portão social, do lado do portão da garagem: quem chega a pé ou de carro entra sem tomar chuva. A EcoSport (4,23 × 1,73 m) para à direita do pilar, deixando uns 85 cm de passagem até a porta; a Factor 150 fica à esquerda dele. Se a prefeitura não deixar cobrir dentro do recuo, a cobertura volta até a linha da sala.
  • Corredores de 1,5 m dos dois ladosO Código Civil só permite janela virada pro vizinho a 1,5 m da divisa. Com a casa no meio, todo quarto tem janela, e dá pra chegar no fundo sem passar por dentro.
  • Telhado embutidoTelha de fibrocimento com pouca queda, escondida atrás da platibanda, a parede que sobe 80 cm acima do telhado. Sai mais ou menos o mesmo preço do telhado de barro: o telhado fica mais barato, mas entram a platibanda, calha e rufo, que precisam ser bem feitos pra não vazar. Precisa de manta térmica, porque fibrocimento esquenta mais. Ele já cobre a área do fundo onde entram a suíte e o quarto 3. A garagem usa o mesmo sistema, atrás da faixa grafite, então a casa não tem nenhuma laje pra impermeabilizar.
  • Casinha da caixa d'águaFica no meio da casa, em cima do hall, com as paredes apoiadas nas paredes dele, e sobe uns 90 cm acima da platibanda. Ali ela fica perto do banheiro e da cozinha, com cano curto, e da rua quase não aparece. A caixa de 1.000 L fica numa lajinha só embaixo dela, coberta pela casinha, então não precisa impermeabilizar. Pra manutenção, uma escada marinheiro vertical presa na parede do fundo do escritório sobe até a platibanda, com os corrimãos passando 1 m acima e fazendo a curva por cima dela, pra segurar na hora de entrar no telhado. Ela é articulada: o trecho de baixo, até uns 2,2 m, dobra pra cima e fecha com cadeado, pra ninguém usar pra subir no telhado. Lá em cima, uma passarela simples de uns 2,5 m vai até a porta da casinha, porque telha de fibrocimento não aguenta peso de gente. Escada e passarela entram na fase 1.
  • Fachada com relevoSem subir a frente da casa, o relevo vem de camadas: painel de pedra que dobra a quina e segue na parede da porta de entrada, dentro da garagem; caixa grafite saliente em volta da janela de 2,20 m da sala, com jardineira embaixo; três frisos na platibanda e uma cornija grafite no topo; e a garagem mais baixa e mais pra frente, com faixa e pilar grafite. Sai barato: frisos e jardineira são reboco e alvenaria, e a pedra, que é só um painel, fica pra fase 2 junto com o muro.
  • Escritório no quintalNa fase 4, uma edícula de 3,8 × 3,0 m no canto esquerdo do fundo, encostada nos muros, com porta e janela viradas pro quintal. Vale deixar um eletroduto enterrado desde a fase 1, pra levar energia e rede até lá.
  • Frutíferas na frenteO jardim da frente não pode ser construído por causa do recuo, então o limoeiro e a aceroleira vão pra lá, e o fundo fica livre pra um lazer de 6 × 3,8 m. Plante a uns 1,5 m da parede da sala e a 1 m do cano de esgoto, e mantenha as duas podadas com uns 2,5 m. Com o muro da fase 2, a fruta fica protegida da rua. O gramado vai até a divisa da direita, e uns pisantes ligam a garagem ao corredor da lavanderia, por onde chega o botijão. Vale plantar logo: levam uns 2 a 3 anos pra dar fruta.
  • Ipê branco na calçadaLonge dos portões. Plantar na calçada costuma precisar de autorização da prefeitura. Quando ele crescer, a copa vai sombrear parte do jardim; dá pra controlar com poda.
  • Câmeras de segurança5 pontos: 1 na garagem olhando o portão, a calçada e a porta de entrada, 2 na frente da sala olhando o portão social e o jardim, 3 e 4 nos corredores e 5 no fundo olhando o quintal. Na fase 1, deixe eletroduto e caixinha em cada ponto, com cabo de rede (PoE), chegando num quadro de rede no hall; dali um cabo vai pro gravador no mini rack.

Pensada pra crescer

O telhado e o hall já saem prontos pra casa completa. As ampliações fecham as áreas cobertas do fundo e levam o escritório pro quintal, sem mexer na sala, na cozinha e no quarto do casal.

  1. Fase 1 · agora

    Casa de 57 m²

    Quarto do casal com ar-condicionado, escritório, sala, cozinha planejada, banheiro, hall, garagem coberta, lavanderia coberta e área coberta no fundo.

    R$ 120 mil
  2. Fase 2

    Frente da casa

    Muro baixo grafite com gradil preto até 2 m, portão de lâminas preto de 3,65 m com motor e portão social do lado, com spots de luz nos pilares. Também entram a pedra e as luzes da fachada e a calçada.

    uns R$ 20 a 30 mil
  3. Fase 3

    Suíte do casal

    O banheiro da suíte entra na área coberta atrás do quarto: fecha as paredes e abre o vão que já tem verga.

    uns R$ 12 a 18 mil
  4. Fase 4

    3 quartos dentro de casa

    O escritório vai pra uma edícula no fundo do quintal e o cômodo dele vira o quarto 2. O quarto 3 entra na área coberta, com a porta já pronta no hall.

    uns R$ 40 a 50 mil
  5. Fase 5

    Área de lazer

    Churrasqueira, bancada, mesa e cobertura de 6 × 3,8 m no fundo, do lado do escritório. Com as frutíferas na frente, o lazer pega o resto da largura do lote.

    uns R$ 15 a 25 mil

Valores das fases 2 a 5 em preços de hoje.

O que a fase 1 já deixa pronto

  • Telhado inteiro de uma vez: cobre a casa e a área do fundo onde entram o banheiro da suíte e o quarto 3; a garagem já sai coberta.
  • Casinha da caixa d'água com a porta virada pro fundo, a escada marinheiro articulada e a passarela até ela.
  • Hall com todas as portas: as do banheiro da suíte e do quarto 3 ficam com verga, fechadas com bloco sem amarração.
  • Esgoto com espera tampada pro banheiro da suíte, eletroduto vazio e espaço no quadro pros circuitos novos.
  • Eletroduto até a frente do lote pro motor do portão e o interfone da fase 2.
  • Eletroduto enterrado até o fundo do quintal, pra energia e rede do escritório da fase 4.
  • Eletroduto e cabo de rede em cada ponto de câmera, até um quadro de rede no hall.
  • Fundação dos lados das áreas cobertas pensada pra receber as paredes depois.

Quarto e escritório

  • O ar-condicionado do quarto entra já na fase 1, com a condensadora no alto da parede do corredor esquerdo, na altura do aparelho.
  • No escritório, deixe a tubulação e o dreno do ar-condicionado embutidos agora, pro quarto 2 do futuro: depois do reboco fica bem mais caro.
  • Na fase 4, mesas, estante e rack vão pro escritório do quintal; na edícula de 3,8 × 3,0 m, as duas mesas de 1,70 cabem lado a lado na parede comprida.
  • As câmeras chegam num quadro de rede no hall, então o rack pode mudar de lugar sem mexer nelas.

Decidido: térrea com 3 quartos

No fim, a casa fica com 3 quartos dentro, como a de referência: o do casal com suíte e mais 2. O escritório vai pro quintal e o lazer fica do lado dele.

Orçamento da obra

Estimativa da fase 1 por etapa, pra empreitada no interior de SP com preços de 2026. A casa de referência tem uns 80 m²; com R$ 120 mil cabem uns 57 m² agora, e o resto entra nas fases 3 e 4. O telhado já cobre a área do fundo, e a garagem ganha cobertura própria. Serve pra planejar e conferir propostas, não substitui o orçamento do engenheiro.

EtapaProporçãoValor
Projeto, ART, alvará e taxasprojeto completo com as fases; aprovação e exigência do bancoR$ 5.000
Serviços iniciaislimpeza, gabarito, água e luz provisóriasR$ 2.000
Fundaçãobrocas e baldrame impermeabilizadoR$ 12.500
Estrutura e alvenariapilares, vigas, bloco cerâmico, platibanda, casinha da caixa d'água com a lajinha, jardineira, pilar e faixa da garagem, vergas dos vãos prontosR$ 26.500
Coberturatelhado embutido de fibrocimento na casa, na garagem e na casinha, manta térmica, calhas, rufos e forro PVCR$ 15.000
Instalaçõeselétrica com 37 pontos e 75 tomadas, 16 pontos de luz de fora, água, esgoto e gás, ar-condicionado, eletrodutos das câmeras e esperas da ampliaçãoR$ 14.500
Reboco, contrapiso e impermeabilizaçãocom os frisos da fachadaR$ 10.500
Pisos e azulejoscerâmica; azulejo no banheiro e na cozinhaR$ 7.000
Portas e janelasalumínio preto, janela grande na sala, portas internas semi-ocas, 2 portas da cozinhaR$ 7.000
Louças, metais, granito e tanque1 banheiro, granito da pia, da bancada e do nicho do café, e tanqueR$ 5.000
Pintura e fachadatextura, pintura, caixa grafite da janela e cornija; a pedra e as luzes da fachada ficam pra fase 2R$ 4.500
Área externapiso da garagem e da área do fundo, cobertura da lavanderia, abrigo do gás, escada marinheiro articulada e passarela curta até a caixa d'água; a calçada fica pra fase 2R$ 4.500
Ligações definitivaságua, esgoto e energiaR$ 1.500
Reserva pra imprevistoscerca de 4% do totalR$ 4.500
TotalR$ 120.000
≈ R$ 1.820/m²custo só da casa: R$ 104,5 mil ÷ 57,4 m², sem projeto, área externa, ligações e reserva (o telhado cobre mais que a casa)

Está no limite

Funciona com preço fechado com o empreiteiro, material bem cotado e acabamento simples, e a reserva é de só 4%. Se as propostas vierem acima de R$ 2.000/m², a pintura externa final pode passar pra fase 2.

Fora dos R$ 120 mil

  • Armários planejados da cozinha: uns R$ 15 a 22 mil em MDF sob medida, ou uns R$ 7 a 10 mil com módulos prontos no mesmo desenho
  • Ar-condicionado do quarto, 9.000 BTUs inverter: uns R$ 2,5 a 3,5 mil instalado
  • Kit de 5 câmeras com gravador: uns R$ 2 a 3,5 mil
  • Guarda-roupa, cômoda, penteadeira, mesas, braços dos monitores e estante
  • Eletrodomésticos, como lava-louça, cafeteira e air fryer
  • Luminárias de dentro e as 16 de fora, e persianas rolô blackout nas 4 janelas: uns R$ 3,5 a 5,5 mil
  • ITBI e registro do terreno
  • Taxas do financiamento (avaliação, registro do contrato)
  • Fases 2 a 5

Onde não economizar

  • Impermeabilização do baldrame: evita umidade subindo na parede.
  • Madeiramento do telhado bem feito e com tratamento contra cupim: telha de barro é pesada.
  • Fiação e quadro de disjuntores certos: chuveiro e ar-condicionado pedem circuito próprio.

Antes de comprar o terreno